Kann man ohne Eigenkapital ein Haus kaufen?

Das niedrige Zinsniveau befeuert gegenwärtig die deutsche Immobilienwirtschaft. Nicht nur Kapitalanleger investieren ihr Geld in Betongold. Auch Familien, Paare und sogar Singles überlegen den Kauf einer Immobilie, um das Gehalt und Ersparte lieber in die eigenen vier Wände als in die stetig steigende Miete zu stecken.

Praxisbeispiel: Ein Haus kaufen ohne Eigenkapital

Der Fall eines Berliner Finanz- und Immobiliendienstleisters sorgte in dieser Hinsicht für einige Aufmerksamkeit. Ein Klient fragte bei dem Unternehmen die Finanzierung seines Eigentumserwerbs an. Der Kaufpreis der Immobilie, ein Haus in der Nähe Berlins, lag bei 150.000 EUR. Der Klient, ein Bäckermeister in Festanstellung, verheiratet und Vater eines vierjährigen Sohnes, konnte kein Eigenkapital vorweisen. Seine finanzielle Situation war aber das, was man gemeinhin grundsolide nennt. Sein regelmäßiges Einkommen floss größtenteils in die Miete, die kalt mit monatlich 750 EUR zu Buche schlug, zusätzlich der Kosten des täglichen Bedarfs. Außerdem zahlte der Bäckermeister einen Ratenkredit in Höhe von 30.000 EUR zu monatlich 600 EUR ab.

Am Ende des Monats blieb kein Geld zum Ansparen übrig.  Trotz fehlender finanzieller Rücklagen bekam der Bäckermeister seinen Kredit. Insgesamt erhielt er 195.000 EUR. Diese Summe deckte nicht nur den Kaufpreis des Hauses, sondern auch die Notarkosten und Grunderwerbssteuer, eine Restschuldversicherung, die Sanierungs- bzw. Renovierungsmaßnahmen, eine Einbauküche oder optional frei verfügbares Geld ab. Gleichzeitig löste das bewilligte Darlehen den alten Ratenkredit ab.

Der Vergleich der monatlichen Fixkosten überrascht. Vor dem Immobilienkauf fielen 1.350 EUR für die Nettokaltmiete und den Ratenkredit an. Nach der Finanzierung kommt der Klient nun auf 1.259,38 EUR, die in die Darlehenstilgung fließen.

Voraussetzungen für den Hauskauf ohne Eigenkapital

So verführerisch die Vorstellung vom Hauskauf ohne Eigenkapital klingt – nicht jeder kann diese Form der Finanzierung in Anspruch nehmen. Einige Voraussetzungen muss der Kreditnehmer mitbringen. Neben einem guten und regelmäßigen Haushaltseinkommen ist eine Beschäftigungsdauer von wenigstens sechs Monaten beim gleichen Arbeitgeber Bedingung. Weiterhin dürfen keine negative Schufa, gekündigte Darlehen oder ein Inkasso in der Kredithistorie des Antragstellers vermerkt sein. Vereinzelte Rücklastschriften bei abzulösenden Gläubigern führen dagegen nicht zwingend zu einer Ablehnung des Kreditantrags. Der Höchstbetrag bei dieser Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital liegt bei 300.000 EUR. Außerdem darf der maximale Beleihungsauslauf 130% nicht übersteigen. Ein wichtiges Kriterium bei der Kreditvergabe: Die zu erwerbende Immobilie ist für den Eigenbedarf und nicht als Kapitalanlage gedacht.

Konditionen für den Hauskauf ohne Eigenkapital

Auch wenn die Konditionen nicht mit dem eines anteilig aus eigenen Mitteln finanzierten Immobilienerwerbs mithalten können, sind sie im Gesamten nicht überzogen. Der Zinssatz richtet sich nach dem Einstandszins zzgl. einem Aufschlag für den Beleihungsauslauf. Die Zinsbindungsfrist kann auf 5 oder 10 Jahre festgesetzt werden. In Abhängigkeit vom Beleihungsauslauf sind 1 – 2% Mindesttilgung üblich.

Fazit

Ein Haus ohne Eigenkapital zu kaufen, ist kein Ding der Unmöglichkeit mehr. Wer ein regelmäßiges, sicheres Einkommen bezieht und eine positive Kreditvergangenheit hat, kann sich zurzeit auch ohne finanzielle Rücklagen den Traum vom Eigenheim erfüllen und, wie das Praxisbeispiel zeigt, die realen monatlichen Kosten sogar reduzieren.

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